Mercado inmobiliario en las urbanizaciones de Los Monasterios, Alfinach y Monte Picayo: Balance 2022-Perspectivas 2023

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Para entender como se ha desenvuelto el mercado inmobiliario en las urbanizaciones de Los Monasterios, Alfinach y Monte Picayo en el año 2022, hay que dividir el ejercicio en 2 partes claramente diferenciadas por el ritmo de compraventas realizadas. Hasta el verano, el ritmo ha sido muy potente aprovechando la inercia que llevaba el mercado inmobiliario. A partir de septiembre, el ritmo se ha ido reduciendo poco a poco hasta prácticamente el ralentí al que se mueve el mercado a día de hoy.

A finales de febrero, se produce la invasión de Rusia a Ucrania con consecuencias devastadoras, además de para los ciudadanos ucranianos, para la economía europea: Inflación disparada, crisis de materias primas, crisis energética. Lo que obliga al banco central Europeo a tomar medidas para enfriar las economías, medidas que son altamente perjudiciales para el mercado inmobiliario, ya que las subidas de tipos y el consecuente encarecimiento de las hipotecas anuncia un inevitable descenso en el número de compraventas.

El número de operaciones de compraventa se ha reducido considerablemente en las urbanizaciones de puzol desde septiembre hasta finales de año.  La demanda de clientes nuevos ha caído estrepitosamente, y aunque queda algo de demanda embolsada para determinados productos, la ralentización del mercado es ya un hecho.

¿Qué puede suceder en 2023? En 2008 con la caída de Leman Brothers, el mercado se vino abajo porque había una burbuja de precios, que reventó en el momento en el que estalló la crisis financiera y se cerró el grifo de las hipotecas. En aquel entonces había unos 200 inmuebles en venta en las urbanizaciones de Puzol, precios muy elevados, y una demanda inexistente. El mercado fue bajista desde 2008 hasta 2014, fecha en la que volvió la financiación y empezamos a remontar.

En 2023 no ha caído ningún banco y no se ha cerrado el grifo del crédito, aunque es cierto que este se ha encarecido, y parece que lo va a seguir haciendo. No hay actualmente una burbuja de precios, aunque es cierto que en los dos últimos años los precios han empezado a incrementarse de forma poco sostenible, aunque aún estamos algo alejados de aquellos precios de 2008. La demanda está debilitada, pero es cierto que sigue habiendo compradores, especialmente en el segmento de precios entre 300.000-€ y 600.000-€, donde lo que no hay es oferta. Actualmente hay, entre las 3 urbanizaciones de Puzol, unos 100 inmuebles en venta, 30 de ellos son parcelas, y destaca la falta de inmuebles sin objeciones importantes, que encajen con el grueso de la demanda.

Por otro lado, tenemos un mercado de alquiler con una oferta raquítica, que podría absorber una parte de las viviendas que copan la oferta del mercado de compraventa si la rotación de inmuebles es más lenta, como así parece que va a ser. Todos los años el mercado de alquiler necesita unas 30-40 viviendas. Actualmente hay 7 viviendas en alquiler.

Otro aspecto importante, es que no hay parcelas buenas disponibles, los plazos para obtener licencias de construcción son lentos en Puzol, y muy lentos en Sagunto. Además, los precios de los materiales de construcción están al alza y con algo de volatilidad. Todo esto reducirá la demanda de autopromoción y beneficiará al mercado de chalets de segunda mano.

La falta de suelo es muy notable en la urbanización Los Monasterios, donde solo quedan 6 parcelas en venta, y los mismo sucede en Alfinach y Monte Picayo, donde queda algo más de suelo, pero también tienen una oferta muy reducida.

Por último, la pandemia ha favorecido mucho al espacio y especialmente al espacio exterior, lo que hace que el tipo de inmuebles que albergan las urbanizaciones de Puzol sean un producto deseado. El viento huracanado se acerca, pero a diferencia de 2008 esta vez, el mercado inmobiliario en las urbanizaciones de Puzol no se resguarda bajo una estructura de paja, sino sobre algo más sólido, que resistirá bastante más el envite del viento.

Pau Mollá: Agente inmobiliario especialista en las urbanizaciones de Alfinach, Los Monasterios y Monte Picayo