EL "TERMÓMETRO-SUELO" DE LA URBANIZACIÓN MONASTERIOS INDICA "FIEBRE"

 In inmobiliaria

Si analizamos todo el suelo residencial que hay en las tres urbanizaciones de Puzol y lo dividimos en grupos en función del precio por metro cuadrado y de la rotación, a nosotros nos saldrían cuatro grandes grupos en el siguiente orden descendente:

1-En primer lugar estaría la Tercera y Cuarta fase de la urbanización Los Monasterios, es sin duda alguna donde más se paga y donde la compraventa de parcelas es más ágil.

2- Con ligeros matices, en segundo lugar nosotros englobamos la Primera y Segunda Fase de la urbanización Los Monasterios, y la zona más antigua y consolidada de la urbanización Alfinach, lo que nosotros llamamos “El viejo Alfinach”

3-Como tercera opción nosotros colocaríamos a la zona más nueva de la urbanización Alfinach. La demanda de parcelas para esta zona todavía es algo escasa, pero el precio por metro cuadrado es atractivo.

4- Y en cuarto lugar, la también prestigiosa urbanización Monte Picayo que a pesar de tener las mejores vistas al mar, no es menos cierto que no cuenta con las mismas infraestructuras y servicios que Alfinach y Monasterios.

Si extrapolamos el micro mercado inmobiliario de las urbanizaciones de Puzol al mercado nacional, la Tercera y Cuarta fase de la urbanización Los Monasterios serian como la Madrid y Barcelona del mapa inmobiliario español. Es por este motivo por el que hemos decidido poner el termómetro en esta zona de suelo residencial y centramos nuestro análisis en ella.

Las ciudades de Madrid y Barcelona suelen avanzar la tendencia positiva en el mercado inmobiliario, y en este sentido creemos que, dentro del mercado de parcelas, sucede lo mismo con esta zona residencial.

Como hemos comentado en otras ocasiones el suelo ofertado en la Tercera y Cuarta fase de Monasterios es muy limitado y el ritmo de venta de las parcelas disponibles está siendo dinámico. Estas fases están compuestas por 84 parcelas, de las que ahora mismo a la venta quedan 4 o 5. Hay aproximadamente unas 7 parcelas que pueden estar dormidas (Que no están en venta pero que tampoco está previsto construir en ellas).

Solo entre 2015 y lo que va de 2016, se han vendido o construido alrededor de 20 parcelas, y eso ha hecho que el suelo en estas fases esté prácticamente agotado. Hay «Fiebre» de compra en esta zona.

La falta de suelo en esta zona de Monasterios marca el inicio de una transición desde un mercado de compradores, en el que eran ellos los que mandaban, y en el que el tiempo jugaba a su favor, hacia un mercado de vendedores en el que estos impondrán un precio que el comprador tarde o temprano tendrá que asimilar. Por lo pronto ahora mismo, para comprar una parcela decente en esta zona ya hay que pagar 400 euros por metro cuadrado. Se han agotado las parcelas buenas a 250-300 euros por metro. Es decir que el precio en la zona ya está subiendo.

Cierto es que la transición del dominio del mercado entre compradores y vendedores no es inmediata, esto no es una reventa de entradas para la final de la «Champions league» en la que la transición se acelera a medida que se acerca la hora de comienzo del partido. Dos horas antes del partido mandan los reventas, y un minuto antes de que comience el espectáculo son los aficionados los que tienen la sartén por el mango. El mercado inmobiliario es mucho más complejo, y en él, además de vendedor, comprador, objeto y precio, interviene algo que ralentiza mucho la transición de poder entre comprador y vendedor: La psicología. La gente necesita asimilar los cambios y vencer el miedo que provoca el dinamismo en los precios, bien sea al alza o a la baja.

Pasó lo mismo a finales de 2008 y en 2009 cuando a los vendedores les costó asimilar lo que estaba sucediendo en el mercado inmobiliario, y tan solo el tiempo y la información les hizo comprender que habían dejado de mandar. El miedo a reconocer que el precio de los inmuebles se había desplomado provocó una época estancamiento en la compraventa.

Es evidente que la escasez de suelo ejerce presión sobre el precio, y a nuestro juicio esto es lo que puede ocurrir:

1-Es casi seguro que veamos una aceleración en la venta de parcelas en otras zonas, en especial en la segunda fase de Monasterios y en el viejo Alfinach que son zonas también de alta demanda, y donde quedan a la venta algunas buenas parcelas a buen precio.

 También es factible que la demanda se empiece a fijar en la zona nueva de Alfinach con precios de parcela muy asequibles. Incluso en  la urbanización Monte Picayo donde el precio de una parcela con muy buenas vistas al mar está entre 120 y 200 euros por metro cuadrado. Esto ya sucedió en los años 2003-2004, cuando el esfuerzo financiero para comprar en Los Monasterios y Alfinach pasó a ser muy elevado, la actividad en Monte Picayo comenzó a repuntar, debido a que la diferencia de precios empezaba a ser notable.

2-También es posible, que el comprador que quiera vivir en  las fases nuevas de la urbanización Monasterios y pueda permitírselo acabe pagando esos 400 euros por metro cuadrado en el corto plazo, al fin y al cabo construir en esta zona es una buena inversión, y la zona es espectacular. Cabe recordar que en esta zona en 2006-2007 el precio del suelo rondaba los 700 euros por metro cuadrado.

3-Es probable que empiece a engrasarse la compraventa de viviendas de lujo en esta zona, y que los compradores empiecen a valorar muy en serio la compra de una casa construida, opción que en los últimos años ha estado algo estancada en estas dos fases , debido en gran medida a la oferta de suelo, al buen precio al que se vendía este, y al alto valor de las viviendas construidas.

Las conclusiones de este análisis son muy claras, en el Madrid y Barcelona de las urbanizaciones de Puzol el precio del suelo ya está subiendo. La demanda tardará un tiempo en asimilarlo por tanto estamos en época de transición, pero el mercado en estas zonas ya es un mercado de vendedores en el que ellos mandan y en el que el tiempo juega a su favor.

En el resto de zonas de las urbanizaciones, la situación no es muy diferente, y más pronto que tarde entraremos también en transición, máxime teniendo en cuenta que el hecho de que el suelo en la zona más demandada se haya agotado, hará que el número de compraventas de parcelas en todas las demás zonas aumente, y favorezca la reducción de la oferta de suelo, ejerciendo presión sobre el precio de todos los inmuebles.

Pau Mollá: Agente inmobiliaria especialista en las urbanizaciones de: Alfinach, Los Monasterios y Monte Picayo.

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